Newhome
Покупка в Израиле из-за рубежа
Вас нет на месте, вы не читаете на иврите, и никто ещё не объяснил вам, как это устроено на самом деле. Вот весь путь — от первого сообщения до ключей, включая то, о чём агентства предпочитают молчать.
Что здесь устроено иначе
Адвокат, а не нотариус
В Израиле сделку обеспечивает адвокат. У каждой стороны свой, и ваш работает только на вас: проверяет право собственности, ведёт переговоры по договору и защищает вашу позицию.
Комиссию платит покупатель
Израильская практика: комиссию агентству платит покупатель, обычно около 2% плюс НДС. У нас об этом говорят до первого просмотра, а не на середине пути, — и сумма обсуждается.
Налог на покупку зависит от вашего статуса
Резидент с единственным жильём, иностранный резидент, инвестор, новый репатриант: ставки мас рехиша различаются полностью. На одной и той же квартире разница между двумя профилями исчисляется сотнями тысяч шекелей.
Табу может подождать
В новостройке окончательная регистрация в поземельном реестре иногда происходит через годы после получения ключей, пока застройщик оформляет здание. Это нормально — при условии, что вы надёжно защищены всё это время.
Восемь шагов: от первого сообщения до ключей
От принятого предложения до передачи ключей на вторичном жилье — три-шесть месяцев. В новостройке на стадии котлована — два-четыре года до сдачи.
Неделя 1
Определяем реальный бюджет
Прежде чем смотреть хоть одно объявление: сколько на самом деле стоит квартира за 3 млн ₪ вместе с налогом и комиссией? И сколько израильский банк готов одолжить вам как иностранному резиденту? Когда эти две цифры на столе, поиск становится серьёзным — и вы перестаёте смотреть недоступное.
Стоит запомнить — Ипотечный калькулятор на сайте уже показывает ежемесячный платёж и предел финансирования для вашего профиля.
Недели 2–6
Просмотры — на месте или по видео
Вы приезжаете на несколько дней, и мы уплотняем просмотры с утра до вечера. Или вы остаётесь дома: мы смотрим за вас в прямом эфире WhatsApp, с камерой в руке, задавая ваши вопросы прямо в квартире. Мы снимаем и неудобное — реальный вид из гостиной, шум с улицы, состояние подъезда.
Стоит запомнить — Всегда просите показать квартиру в разное время суток. Свет и шум не обманывают.
День предложения
Предложение — и ловушка «зикарон дварим»
Мы передаём ваше предложение продавцу. Именно здесь нужна осторожность: вам могут подсунуть «зикарон дварим» под видом простого меморандума о намерениях. В Израиле этот документ может быть признан обязывающим договором купли-продажи, если в нём указаны объект, стороны и цена. Не подписывайте ничего, пока ваш адвокат не прочитает.
Стоит запомнить — В Newhome мы никогда не даём подписывать зикарон дварим. Мы сразу переходим к договору, который составляют адвокаты.
Следующая неделя
Вы выбираете адвоката
Это не опция. Он проверяет регистрацию в Табу, действующие залоги, сервитуты и разрешения на строительство, а затем ведёт переговоры по договору с адвокатом продавца. Гонорар — примерно 0,5–1% от цены плюс НДС.
Стоит запомнить — Берите адвоката, который говорит на вашем языке и никак не связан ни с продавцом, ни с агентством. Мы даём несколько имён — выбираете вы.
Две-шесть недель
Договор и график платежей
Договор фиксирует цену, даты, гарантии и главное — график платежей: первый взнос при подписании, затем транши до передачи ключей. Ваш адвокат вписывает защитные условия, и прежде всего предупредительную отметку (хеарат азхара), которая регистрируется на ваше имя уже в день подписания.
Стоит запомнить — Эта отметка — ваша страховка: она не позволяет продавцу продать ту же квартиру кому-то ещё.
Параллельно
Финансирование и перевод средств
Иностранный резидент получает существенно меньшее финансирование, чем израильский, — обычно около половины стоимости объекта. Понадобится израильский банковский счёт, и банк потребует подтвердить происхождение средств: выписки, договоры продажи, налоговые декларации. Начинайте заранее: чаще всего именно это задерживает всё остальное.
Стоит запомнить — Открывайте счёт в начале поиска, а не в день оплаты. Банковские сроки — самая непредсказуемая часть процесса.
До подписания
Доверенность — подписать, не прилетая
Не можете быть в Нетании в день подписания? Вы выдаёте доверенность адвокату. Подписанная у нотариуса за рубежом, она должна иметь апостиль, чтобы её признали в Израиле, и обычно перевод. Закладывайте две-три недели, а не два дня.
Стоит запомнить — Доверенность действует только на то, что в ней написано. Составляйте её точно: этот объект, эта цена, и ничего больше.
В день передачи и после
Ключи — и Табу
Последний платёж, акт приёма-передачи, показания счётчиков, ключи. Окончательная регистрация на ваше имя в Табу происходит позже: довольно быстро на вторичном жилье, иногда через годы в новостройке. До этого ваше право обеспечено регистрацией у управляющей компании застройщика.
Стоит запомнить — Сохраняйте все платёжные документы. Именно они подтвердят цену покупки в день, когда вы будете продавать.
Чего нет в указанной цене
Цена в объявлении никогда не равна итоговым затратам. Вот статьи, которые нужно добавить до принятия решения, чтобы бюджет выдержал до конца.
- Налог на покупку (мас рехиша)
- Самая тяжёлая статья и та, которую хуже всего просчитывают. Она полностью зависит от вашего статуса: резидент с единственным жильём, иностранный резидент, инвестор или новый репатриант со льготными ставками. Просите расчёт до подачи предложения, а не после.
- Адвокат
- Проверка права собственности, составление и согласование договора, сопровождение до регистрации. Единственный специалист в сделке, который работает только на вас.
- Комиссия агентства
- Оплачивает покупатель, как принято в Израиле. В Newhome называется до любого просмотра и обсуждается.
- Техническая экспертиза
- Необязательна, но решает многое: инженер, осмотревший квартиру до подписания, находит сырость, проблемы с сантехникой и трещины. На вторичном жилье мы рекомендуем её всегда.
- Арнона и ваад-байт
- Муниципальный налог Нетании и расходы на содержание дома. Узнайте суммы до подписания: между зданиями разница ощутимая, особенно с бассейном или консьержем.
- Переводы и апостиль
- Доверенность, паспорт, справки: любой иностранный документ для израильских органов требует апостиля и, как правило, перевода.
Вопросы, которые нам задают на самом деле
Нужно ли быть резидентом Израиля, чтобы купить?
Нет. Иностранец, резидент или нет, может купить недвижимость в Израиле. Меняются налог при покупке и сумма, которую банк готов одолжить.
Можно ли купить, ни разу не приехав в Израиль?
Юридически — да, по доверенности, и так делают. Но при первой покупке мы не советуем: приезжайте хотя бы раз, чтобы увидеть район, дом и улицу в разное время. Мы заранее выстраиваем просмотры, чтобы поездка не прошла впустую.
Какой нужен первоначальный капитал?
Как иностранному резиденту — примерно половина стоимости собственными средствами плюс сопутствующие расходы. Резидент, покупающий первое жильё, или новый репатриант может рассчитывать на существенно большее финансирование: калькулятор на сайте показывает предел по профилю.
Сколько времени проходит от выбора до ключей?
Три-шесть месяцев на вторичном жилье, и большая часть срока приходится на банк и согласование договора. В новостройке на стадии котлована — два-четыре года до сдачи.
Цена в объявлении обсуждается?
Почти всегда, но насколько — зависит от объекта, района и положения продавца. Мы честно говорим, как запрашиваемая цена соотносится с реальными сделками в районе, даже когда нам это невыгодно.
Что будет, когда я решу продать?
Прибыль может облагаться налогом мас шевах — израильским налогом на прирост стоимости недвижимости, с льготами в зависимости от срока владения и вашей ситуации. Это вопрос к вашему адвокату или налоговому консультанту, и готовятся к нему при покупке, а не при продаже.
Можно ли сдавать квартиру, пока я не переехал?
Именно для этого существует наша услуга управления недвижимостью: поиск арендатора, израильский договор, сбор арендной платы, обслуживание и ежемесячный отчёт на вашем языке.
Прежде чем полагаться на эту страницу
Эта страница носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Израильское право и налогообложение недвижимости регулярно меняются, а каждая ситуация индивидуальна: всегда подтверждайте свою у адвоката. Newhome сопровождает вас на каждом этапе и связывает с нужными специалистами.
Поговорим о вашем проекте
Расскажите, на каком вы этапе, даже если пока всё туманно. Ответим в тот же день, на вашем языке, без продающих речей.