Newhome
לקנות בישראל מחו״ל
אתם לא בארץ, ואף אחד לא הסביר לכם באמת איך זה עובד. הנה כל התהליך, מהפנייה הראשונה ועד המפתח — כולל מה שסוכנויות מעדיפות לא לספר.
מה שמפתיע קונים מחו״ל
עורך דין — לא מותרות
בישראל עורך הדין הוא זה שמאבטח את העסקה. לכל צד יש את שלו, ושלכם עובד רק בשבילכם: בודק את הרישום, מנהל משא ומתן על החוזה ושומר עליכם.
דמי התיווך על הקונה
נהוג בישראל שהקונה משלם דמי תיווך, בדרך כלל סביב 2% ועוד מע״מ. אצלנו זה נאמר לפני הביקור הראשון, לא מתגלה באמצע — וזה נתון למשא ומתן.
מס רכישה משתנה לפי מי אתם
תושב עם דירה יחידה, תושב חוץ, משקיע או עולה חדש — המדרגות שונות לגמרי. על אותה דירה בדיוק, הפער בין שני פרופילים יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
הטאבו יכול לחכות
בדירה מקבלן, הרישום הסופי בטאבו מגיע לפעמים שנים אחרי קבלת המפתח, עד שהקבלן מסדיר את הבניין. זה נורמלי — בתנאי שאתם מובטחים בינתיים.
שמונה שלבים, מהפנייה הראשונה ועד המפתח
שלושה עד שישה חודשים מהצעה שהתקבלה ועד מסירת המפתח בדירת יד שנייה. בדירה מקבלן על הנייר — שנתיים עד ארבע שנים עד האכלוס.
שבוע 1
קובעים את התקציב האמיתי
לפני שמסתכלים על מודעה אחת: כמה באמת עולה דירה של 3 מיליון ₪, כולל מס ודמי תיווך? וכמה בנק ישראלי מוכן להלוות לכם כתושבי חוץ? ברגע ששני המספרים האלה על השולחן, החיפוש נהיה רציני — ואתם מפסיקים לבקר בדירות מחוץ להישג יד.
שווה לזכור — מחשבון המשכנתא באתר כבר נותן את ההחזר החודשי ואת תקרת המימון לפי הפרופיל שלכם.
שבועות 2 עד 6
הביקורים — בשטח או בווידאו
אתם מגיעים לכמה ימים ואנחנו דוחסים ביקורים מהבוקר עד הערב. או שאתם נשארים בחו״ל: אנחנו מבקרים בשבילכם בשידור חי בוואטסאפ, מצלמה ביד, ושואלים את השאלות שלכם בתוך הדירה. אנחנו מצלמים גם את מה שפחות נעים — הנוף האמיתי מהסלון, הרעש מהרחוב, מצב חדר המדרגות.
שווה לזכור — תמיד תבקשו לראות את הדירה בשתי שעות שונות ביום. האור והרעש לא משקרים.
יום ההצעה
ההצעה — והמלכודת של זיכרון דברים
אנחנו מעבירים את ההצעה למוכר. כאן בדיוק צריך להיזהר: אולי יציגו לכם ״זיכרון דברים״ כאילו מדובר במסמך כוונות בלבד. בישראל המסמך הזה עלול להיחשב חוזה מכר מחייב אם הוא מזהה את הנכס, את הצדדים ואת המחיר. אל תחתמו על כלום לפני שעורך הדין שלכם קרא.
שווה לזכור — ב־Newhome לא מחתימים על זיכרון דברים. עוברים ישר לחוזה שעורכי הדין מנסחים.
השבוע שאחרי
אתם בוחרים עורך דין
זה לא אופציונלי. הוא בודק את הרישום בטאבו, משכנתאות רובצות, זיקות הנאה והיתרי בנייה, ואז מנהל משא ומתן על החוזה מול עורך הדין של המוכר. שכר הטרחה נע סביב 0.5% עד 1% מהמחיר, בתוספת מע״מ.
שווה לזכור — קחו עורך דין שמדבר את השפה שלכם ואין לו שום קשר למוכר או לסוכנות. אנחנו נותנים כמה שמות — אתם בוחרים.
שבועיים עד שישה שבועות
החוזה ולוח התשלומים
החוזה קובע מחיר, תאריכים, בטוחות ובעיקר את לוח התשלומים: תשלום ראשון בחתימה, ואז פעימות עד מסירת המפתח. עורך הדין שלכם דואג להכניס את ההגנות שנוגעות לכם — ובראשן הערת אזהרה שנרשמת על שמכם כבר בחתימה.
שווה לזכור — הערת האזהרה היא רשת הביטחון שלכם: היא מונעת מהמוכר למכור את אותה דירה למישהו אחר.
במקביל
המימון והעברת הכספים
תושב חוץ מקבל מימון נמוך משמעותית מתושב ישראלי — לרוב סביב מחצית משווי הנכס. תצטרכו חשבון בנק ישראלי, והבנק ידרוש הוכחת מקור כספים: דפי חשבון, חוזי מכר, דוחות מס. תתחילו מוקדם, כי זה בדרך כלל מה שמעכב את כל השאר.
שווה לזכור — תפתחו את החשבון כבר בתחילת החיפוש, לא ביום התשלום. העיכוב הבנקאי הוא הבלתי צפוי ביותר בתהליך.
לפני החתימה
ייפוי כוח — לחתום בלי להגיע
לא יכולים להיות בנתניה ביום החתימה? נותנים ייפוי כוח לעורך הדין. אם הוא נחתם בפני נוטריון בחו״ל, הוא צריך אפוסטיל כדי להיות מוכר בישראל, ולרוב גם תרגום. תכננו שבועיים עד שלושה, לא יומיים.
שווה לזכור — ייפוי כוח תקף רק למה שכתוב בו. נסחו אותו מדויק: הנכס הזה, המחיר הזה, ותו לא.
ביום המסירה ואחריו
המפתח — והטאבו
תשלום אחרון, פרוטוקול מסירה, קריאת מונים, מפתחות. הרישום הסופי על שמכם בטאבו מגיע אחר כך: מהר יחסית ביד שנייה, לפעמים שנים בדירה מקבלן. בינתיים הזכות שלכם מובטחת ברישום אצל החברה המשכנת.
שווה לזכור — שמרו את כל אישורי התשלום. הם אלה שיוכיחו את מחיר הרכישה ביום שתמכרו.
מה שלא מופיע במחיר המודעה
מחיר המודעה אף פעם אינו העלות הסופית. אלה הסעיפים שצריך להוסיף לפני שמחליטים, כדי שהתקציב יחזיק עד הסוף.
- מס רכישה
- הסעיף הכבד ביותר, וזה שהכי פחות מתכננים אותו. הוא תלוי לגמרי במעמד שלכם: תושב עם דירה יחידה, תושב חוץ, משקיע או עולה חדש עם מדרגות מוטבות. תבקשו חישוב לפני שאתם מגישים הצעה, לא אחרי.
- עורך דין
- בדיקת רישום, ניסוח ומשא ומתן על החוזה, וליווי עד השלמת הרישום. איש המקצוע היחיד בתיק שעובד רק בשבילכם.
- דמי תיווך
- על הקונה, כנהוג בישראל. אצלנו זה נאמר לפני כל ביקור, וזה נתון למשא ומתן.
- בדיקת מהנדס או שמאי
- לא חובה, ובכל זאת מכריע: בדיקה מקצועית לפני החתימה מאתרת רטיבות, אינסטלציה וסדקים. בדירת יד שנייה אנחנו ממליצים על זה תמיד.
- ארנונה וועד בית
- ארנונה לעיריית נתניה ודמי ועד בית. תבקשו מספרים לפני החתימה: בין בניין לבניין הפער אמיתי, במיוחד עם בריכה או שומר.
- תרגומים ואפוסטיל
- ייפוי כוח, דרכון, אישורים: כל מסמך זר שמיועד לרשויות בישראל צריך אפוסטיל, ולרוב גם תרגום.
השאלות שבאמת שואלים אותנו
צריך להיות תושב ישראל כדי לקנות?
לא. גם זר, תושב או לא תושב, יכול לקנות נכס בישראל. מה שמשתנה זה המיסוי ברכישה והסכום שהבנק יסכים להלוות.
אפשר לקנות בלי להגיע בכלל לישראל?
מבחינה משפטית כן, עם ייפוי כוח, וזה קורה. אבל ברכישה ראשונה אנחנו לא ממליצים: תגיעו לפחות פעם אחת לראות את השכונה, הבניין והרחוב בשעות שונות. אנחנו מארגנים את הביקורים מראש כדי שהנסיעה תהיה שווה.
איזה הון עצמי צריך?
כתושבי חוץ, תכננו בערך מחצית מהמחיר בהון עצמי, ועוד את העלויות הנלוות. תושב שקונה דירה ראשונה או עולה חדש יכול להגיע למימון גבוה בהרבה — המחשבון באתר מראה את התקרה לפי פרופיל.
כמה זמן עובר מההתלהבות ועד המפתח?
שלושה עד שישה חודשים ביד שנייה, כשרוב הזמן הולך על הבנק ועל המשא ומתן על החוזה. בדירה מקבלן על הנייר — שנתיים עד ארבע שנים עד האכלוס.
המחיר במודעה נתון למשא ומתן?
כמעט תמיד, אבל הטווח תלוי בנכס, בשכונה ובמצב של המוכר. אנחנו אומרים לכם בכנות איפה המחיר המבוקש עומד ביחס לעסקאות אמיתיות בשכונה — גם כשזה לא נוח לנו.
ומה קורה כשאמכור בעתיד?
הרווח עשוי להיות חייב במס שבח, עם פטורים שתלויים בתקופת ההחזקה ובמצב שלכם. זו שאלה לעורך הדין או ליועץ המס — ומתכוננים אליה כבר ברכישה, לא במכירה.
אפשר להשכיר את הדירה עד שאעבור?
בדיוק בשביל זה קיים שירות ניהול הנכסים שלנו: איתור שוכר, חוזה ישראלי, גביית שכר דירה, תחזוקה ודו״ח חודשי בשפה שלכם.
לפני שאתם מסתמכים על העמוד הזה
העמוד הזה נועד למידע בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. הדין והמיסוי בנדל״ן הישראלי משתנים, וכל מקרה שונה: תמיד תאמתו את המצב שלכם מול עורך דין. Newhome מלווה אתכם בכל שלב ומחברת אתכם לאנשי המקצוע הנכונים.
נדבר על הפרויקט שלכם
ספרו לנו איפה אתם עומדים, גם אם זה עוד מעורפל. מענה עוד היום, בשפה שלכם, בלי מכירות.