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Acheter en Israël depuis la France
Vous n’êtes pas sur place, vous ne lisez pas l’hébreu, et personne ne vous a jamais expliqué comment ça se passe vraiment. Voici le parcours complet, du premier message aux clés — y compris ce que les agences préfèrent taire.
Ce qui ne se passe pas comme en France
Pas de notaire, un avocat
En Israël, c’est un avocat qui sécurise la vente. Chaque partie a le sien, et le vôtre ne travaille que pour vous : il vérifie le titre, négocie le contrat et vous protège.
L’acheteur paie l’agence
Usage israélien : l’acheteur règle des honoraires d’agence, généralement autour de 2 % + TVA. C’est annoncé avant la première visite, jamais découvert en route — et ça se discute.
La taxe d’achat dépend de qui vous êtes
Résident propriétaire d’un seul bien, non-résident, investisseur, olé hadash : le mas rechisha n’est pas le même. Sur un appartement identique, l’écart entre deux profils se compte en centaines de milliers de shekels.
Le Tabou peut attendre
Sur un bien neuf, l’inscription définitive au registre foncier arrive parfois des années après la remise des clés, le temps que le promoteur régularise l’immeuble. C’est normal — à condition d’être correctement garanti entre-temps.
Les huit étapes, du premier message aux clés
Comptez trois à six mois entre l’offre acceptée et la remise des clés sur un bien ancien. Sur un bien neuf acheté sur plan, deux à quatre ans avant la livraison.
Semaine 1
On pose votre budget réel
Avant de regarder la moindre annonce : combien vous coûte vraiment un bien à 3 M ₪, taxe et honoraires compris ? Et combien une banque israélienne acceptera-t-elle de vous prêter en tant que non-résident ? Ces deux chiffres posés, la recherche devient sérieuse — et vous cessez de visiter des biens hors de portée.
À retenir — Le simulateur de prêt du site donne déjà la mensualité et le plafond de financement selon votre profil.
Semaines 2 à 6
Les visites — sur place ou en visio
Vous venez quelques jours et on enchaîne les visites du matin au soir. Ou vous restez en France : on visite pour vous en direct sur WhatsApp, caméra à la main, en posant vos questions dans la pièce. On filme aussi ce qui ne va pas — la vue réelle depuis le salon, le bruit de la rue, l’état de la cage d’escalier.
À retenir — Demandez toujours à voir le bien à deux moments différents de la journée. La lumière et le bruit ne mentent pas.
Le jour de l’offre
L’offre — et le piège du zikaron dvarim
On transmet votre offre au vendeur. Méfiance à cet instant précis : on vous présentera peut-être un « zikaron dvarim », présenté comme un simple mémorandum d’accord. En Israël, ce document peut valoir contrat de vente dès lors qu’il désigne le bien, les parties et le prix. Ne signez rien avant que votre avocat l’ait lu.
À retenir — Chez Newhome, on ne fait jamais signer de zikaron dvarim. On passe directement au contrat rédigé par les avocats.
Semaine suivante
Vous choisissez votre avocat
Il n’est pas optionnel. C’est lui qui contrôle le titre de propriété au Tabou, les hypothèques, les servitudes et les autorisations d’urbanisme, puis négocie le contrat avec l’avocat du vendeur. Ses honoraires tournent autour de 0,5 à 1 % du prix, plus la TVA.
À retenir — Prenez un avocat qui parle votre langue et n’a aucun lien avec le vendeur ni avec l’agence. On vous donne plusieurs noms — vous choisissez.
Deux à six semaines
Le contrat (hozé) et l’échéancier
Le hozé fixe le prix, les dates, les garanties et surtout l’échéancier : un premier versement à la signature, puis des tranches jusqu’à la remise des clés. Votre avocat y fait inscrire les protections qui vous concernent — à commencer par la mention d’avertissement (hearat azhara) portée au registre à votre nom dès la signature.
À retenir — Cette hearat azhara est votre filet de sécurité : elle empêche le vendeur de revendre le même bien à quelqu’un d’autre.
En parallèle
Le financement et le transfert des fonds
Un non-résident emprunte en Israël nettement moins qu’un résident — souvent autour de la moitié de la valeur du bien. Il vous faudra un compte bancaire israélien, et la banque exigera de justifier l’origine des fonds : relevés, actes de vente, déclarations fiscales. Anticipez, car c’est très souvent ce qui retarde tout le reste.
À retenir — Ouvrez le compte dès le début de la recherche, pas au moment de payer. Le délai bancaire est le plus imprévisible du parcours.
Avant la signature
La procuration, pour signer sans venir
Vous ne pouvez pas être à Netanya le jour de la signature ? Vous donnez procuration à votre avocat. Signée devant notaire en France, elle doit porter une apostille pour être reconnue en Israël, puis être traduite. Prévoyez deux à trois semaines, pas deux jours.
À retenir — Une procuration ne vaut que pour ce qui y est écrit. Faites-la rédiger précisément : ce bien, ce prix, rien d’autre.
Le jour J, puis après
Les clés — et le Tabou
Dernier versement, état des lieux, relevé des compteurs, remise des clés. L’inscription définitive à votre nom au Tabou suit : rapidement sur un bien ancien, parfois plusieurs années plus tard sur un bien neuf. Entre-temps, votre droit est garanti par l’inscription auprès de la société de gestion du promoteur.
À retenir — Conservez tous les reçus de paiement. Ce sont eux qui prouveront votre prix d’achat le jour où vous revendrez.
Ce qui n’est pas dans le prix affiché
Le prix de l’annonce n’est jamais le coût final. Voici les postes à ajouter avant de décider, pour que le budget tienne jusqu’au bout.
- Taxe d’achat (mas rechisha)
- Le poste le plus lourd et le plus mal anticipé. Il dépend entièrement de votre statut : résident propriétaire d’un seul bien, non-résident, investisseur, ou olé hadash qui bénéficie d’un barème réduit. Faites calculer le vôtre avant de faire une offre, pas après.
- Avocat
- Vérification du titre, rédaction et négociation du contrat, suivi jusqu’à l’enregistrement. Le seul professionnel du dossier qui ne travaille que pour vous.
- Honoraires d’agence
- À la charge de l’acheteur selon l’usage israélien. Annoncés avant toute visite chez Newhome, et négociables.
- Expertise technique
- Facultative, et pourtant décisive : un expert du bâtiment qui inspecte avant la signature repère l’humidité, la plomberie et les fissures. Sur un bien ancien, on la recommande systématiquement.
- Arnona et va’ad bayit
- Taxe municipale de Netanya et charges de copropriété. À faire chiffrer avant de signer : d’un immeuble à l’autre, l’écart est réel — surtout avec piscine ou gardien.
- Traductions et apostilles
- Procuration, passeport, justificatifs : tout document français destiné à l’administration israélienne doit être apostillé, et le plus souvent traduit.
Les questions qu’on nous pose vraiment
Faut-il être résident israélien pour acheter ?
Non. Un étranger, résident ou non, peut acheter un bien en Israël. Ce qui change, c’est la fiscalité à l’achat et le montant qu’une banque acceptera de vous prêter.
Puis-je acheter sans jamais venir en Israël ?
C’est légalement possible avec une procuration, et cela se fait. Mais pour un premier achat, on vous le déconseille : venez au moins une fois voir le quartier, l’immeuble et la rue à différentes heures. On organise les visites en amont pour que le séjour serve vraiment à quelque chose.
Quel apport faut-il prévoir ?
En tant que non-résident, prévoyez environ la moitié du prix en fonds propres, plus les frais annexes. Un résident primo-accédant ou un olé hadash peut monter bien plus haut en financement — le simulateur du site donne le plafond par profil.
Combien de temps entre le coup de cœur et les clés ?
Trois à six mois sur un bien ancien, l’essentiel du délai venant de la banque et de la négociation du contrat. Sur un bien neuf acheté sur plan, comptez deux à quatre ans avant la livraison.
Le prix affiché est-il négociable ?
Presque toujours, mais l’ampleur dépend du bien, du quartier et de la situation du vendeur. On vous dit franchement où se situe le prix demandé par rapport aux transactions réelles du quartier — même quand ça ne nous arrange pas.
Et si je revends plus tard ?
La plus-value peut être soumise au mas shevach, l’impôt israélien sur la plus-value immobilière, avec des exonérations selon la durée de détention et votre situation. C’est une question pour votre avocat ou votre conseiller fiscal — et elle se prépare dès l’achat, pas à la revente.
Puis-je louer le bien en attendant de m’installer ?
C’est exactement ce que fait notre service de gestion locative : recherche du locataire, bail israélien, encaissement des loyers, entretien, et un rapport chaque mois dans votre langue.
À lire avant de vous appuyer sur cette page
Cette page a une vocation d’information, pas de conseil juridique ou fiscal. Le droit et la fiscalité immobilière israéliens évoluent régulièrement, et chaque situation est particulière : faites toujours valider la vôtre par votre avocat. Newhome vous accompagne à chaque étape et vous met en relation avec les bons professionnels.
Parlons de votre projet
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